01.04.2022
Прошло чуть больше года с момента вступления в силу закона 494-ФЗ о комплексном развитии территорий (КРТ), внесшего существенные изменения в Градостроительный, Земельный и Жилищный кодексы страны. КРТ — сложный механизм. Большинство моментов его реализации регулируются региональными властями, а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях. Чтобы понять, какие КРТ-инструменты появились на местах, как они работают и каких результатов ждать, «Стройгазета» побеседовала с первым заместителем главы Минстроя России Александром ЛОМАКИНЫМ.
«СГ»: Александр Николаевич, после принятия 494-ФЗ регионы должны были оперативно утвердить соответствующую нормативно-правовую базу. Процесс завершен?
Александр Ломакин: Сегодня все регионы приняли нормативные правовые акты (НПА) в объеме, обеспечивающем возможность подготовки и принятия проекта решения о КРТ, проведения торгов на право заключения договора о КРТ.
Минстроем России организована масштабная работа по утверждению нормативных актов субъектами РФ. Сформирован перечень обязательных к принятию НПА — прежде всего это закон субъекта о регулировании отдельных отношений в сфере КРТ, а также 8 обязательных и 13 рекомендуемых региональных нормативных актов. Все региональные органы исполнительной власти, ответственные за КРТ, находятся на постоянной связи с министерством. Для помощи в утверждении был организован доступ к НПА по субъектам и составлен рейтинг лучших практик НПА по разделам, создан оперативный чат по КРТ, где сотрудники Минстроя отвечали и продолжают отвечать на насущные вопросы реализации КРТ, представители органов исполнительной власти субъектов РФ обмениваются опытом. Более 630 региональных нормативных актов принято для реализации КРТ.
«СГ»: Какие инструменты дает в руки региону закон о КРТ?
А.Л.: 494-ФЗ определил подходы к реализации механизма КРТ и обеспечил передачу органам государственной власти субъектов РФ полномочий по определению критериев, гарантий прав граждан и других аспектов КРТ — в зависимости от специфики региона. Главная задача — сделать максимальное количество субъектов РФ самодостаточными. И здесь комплексное развитие территорий, которое объединяет все, от идеи до стройки, позволяет реализовать такие возможности.
Законом о КРТ установлены правила развития застроенных территорий, возможность сокращения сроков инвестиционно-строительного цикла за счет упрощенного порядка внесения изменений в документы территориального планирования и функционального зонирования. При КРТ жилой и нежилой застройки на основании утвержденного проекта планировки территории (ППТ) возможно утверждение изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подзаконными актами определены правила в части установления договорных отношений между правообладателем или победителем торгов и муниципалитетом — сроков и этапов реализации проекта, порядка изъятия объектов недвижимости, не являющихся жилыми объектами. Утверждены акты об оказании за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (Фонда ЖКХ) финансовой поддержки переселению граждан из многоквартирных домов (МКД), признанных аварийными.
Сегодня Минстрой России аккумулирует все вопросы, возникающие у чиновников, институтов развития, застройщиков по использованию механизма КРТ. Часть вопросов снимается разъяснениями норм закона. Вопросы, требующие внесения изменений в законодательство, находятся на постоянном контроле. Так, в 2021 году на федеральном уровне были утверждены нормативные акты, которые урегулировали вопросы в части условий проведения торгов, порядка согласования включения земельных участков в границы КРТ правообладателей, признания МКД находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии, случаи предоставления лицам, заключившим договоры о КРТ, субсидий на возмещение понесенных расходов по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, правил согласования изъятия объектов недвижимости, порядка принятия решения о КРТ правительством РФ.
Одним из серьезных вопросов для субъектов РФ, согласно п. 13 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», являлось условие предоставления и использования земельных участков, на которых располагались МКД, в любых целях кроме жилищного строительства. Фактически это запрет на использование земельных участков под расселенными аварийными домами под жилищное строительство. Минстрой России решил этот вопрос, в декабре 2021 года при внесении изменений в закон данный запрет снят для территорий, которые развиваются в рамках механизма КРТ.
В части смежных территорий КРТ ч. 9 ст. 66 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ предусмотрены случаи, когда допускается принятие решения о КРТ в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по КРТ с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий. Многие субъекты выпустили нормативные акты, регулирующие развитие несмежных территорий, что позволяет сделать финансовую модель реализации КРТ более устойчивой.
В целом наблюдается тенденция, когда поручения Минстроя России по подбору территорий под КРТ побуждают региональные власти подходить к вопросу широко и в процессе поиска территорий под КРТ анализировать всю территорию города, выявляя точки роста, предлагая под развитие не только локальные участки, но и развитие общегородской инфраструктуры.
В рамках КРТ не предусмотрено принятие каких-либо «произвольных» действий, ущемляющих право собственности. Механизм сбалансированный, предусматривающий в случае необходимости компенсацию по рыночной стоимости объектов недвижимости и максимально учитывающий интересы собственников.
«СГ»: В части регионов работа с участками, развиваемыми по принципам КРТ, уже началась. Каков первый опыт?
А.Л.: Механизмы КРТ являются мерами поддержки стройотрасли, так как позволяют сокращать инвестиционно-строительный цикл и применять все инструменты финансовой поддержки возведения объектов. Сегодня субъекты РФ заявляют намерения о реализации КРТ на 753 территориях общей площадью 27 716 гектаров с градостроительным потенциалом общей площадью 173 млн квадратных метров, уже принято 76 решений о КРТ (8 из них предусматривают самостоятельную реализацию такого решения субъектом РФ, муниципальным образованием или юридическим лицом, созданным субъектом РФ в целях реализации решения о КРТ); проведено 25 процедур торгов на право заключения договора о КРТ; заключено 57 договоров о КРТ. В мае будут утверждены первые проекты планировки территорий, летом ожидаем первых разрешений на строительство. Это результат системной штабной работы с регионами, которая организована сегодня в правительстве РФ вице-премьером Маратом Хуснуллиным.
Пилотными КРТ стали проекты по инициативе правообладателей и проекты, которые были подготовлены для развития застроенной территории, но сегодня запущены проекты всех видов.
В части индивидуальной жилой застройки в правовом регулировании реализации КРТ заложен сбалансированный механизм, направленный на обеспечение максимальной защиты жилищных прав граждан. При этом, если говорить о КРТ, в границы которой включены земельные участки с расположенными на них домами индивидуального жилищного строительства, то речь идет о домах, соответствующих критериям, установленным субъектом РФ и отражающим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Многие из регионов, исходя из своей специфики, установили такие критерии.
«СГ»: Каково ваше видение финансирования проектов КРТ?
А.Л.: Одной из целей КРТ является привлечение внебюджетных источников финансирования. Достижение необходимого экономического эффекта от реализации проекта КРТ обеспечивается возможностями публичных образований предоставить соответствующие виды разрешенного использования и технико-экономические показатели земельных участков, включенных в границы КРТ. Для этого рассчитывается финансовая модель проекта, в рамках чего и распределяется «нагрузка» на застройщика, в том числе в части расселения аварийного жилищного фонда, строительства инфраструктуры. Вместе с тем с учетом возможной низкой маржинальности проекта ГрК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре о КРТ обязательство публичного образования обеспечить частично или в полном объеме строительство инфраструктуры, необходимой для реализации проекта.
Кроме того, в рамках правового регулирования реализации механизма КРТ предусмотрены значительные меры государственной поддержки, в первую очередь за счет федерального бюджета. Речь идет о субсидировании затрат застройщика, понесенных на расселение аварийного фонда. Сохраняются льготные ипотечные программы. При текущем размере ключевой ставки Центрального банка предлагаемые в рамках программы условия позволяют сохранить высокий уровень господдержки как граждан, так и самой отрасли в целом, строительных компаний, которые обеспечивают формирование качественного предложения на рынке, создание современного комфортного жилья.
«СГ»: Какой социально-экономический эффект ожидается от реализации в стране механизмов КРТ?
А.Л.: Главная задача — достижение показателей национальных целей: обеспечение комфортным жильем, расселение аварийного жилья, благоустройство территорий, вовлечение неэффективно используемых территорий в оборот. Наиболее значимая социально-экономическая задача, которую предстоит решать в рамках КРТ, связана с необходимостью расселения аварийного и ветхого жилищного фонда с сокращением его объемов.
Добавлю, что КРТ обеспечивает создание новой и развитие существующей транспортной, социальной, коммунальной инфраструктур, обновление застроенных территорий, депрессивных промышленных и производственных зон внутри городов.
И наконец, нельзя не отметить стимулирование градостроительного развития территорий с применением современных стандартов проектирования жилой застройки.
«В рамках комплексного развития территорий не предусмотрено принятие каких-либо «произвольных» действий, ущемляющих право собственности. Механизм КРТ — сбалансированный и максимально учитывающий интересы владельцев недвижимости»
Текст статьи
